不動産投資シミュレーター
Investment Simulation
不動産投資の収支と返済計画をまとめて確認
収益物件の購入条件、借入、運営条件、売却想定までを一連で確認できる投資用シミュレーターです。 家賃収入、空室率、運営費、税金、返済方式などを変えながら、キャッシュフローや残債推移を比較できます。
1.物件購入
| 分類 | 項目 | 入力値 | 単位 | 備考 |
|---|---|---|---|---|
| 物件情報 | 物件名称 * | |||
| 物件価格 * | 円 | 税込 | ||
| 築年数 | 年 | |||
| 構造 |
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減価償却費の計算に使用します。
鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）: 法定耐用年数47年 鉄筋コンクリート造（RC造）: 法定耐用年数47年 鉄骨造: 法定耐用年数34年 軽量鉄骨造: 法定耐用年数27年 木造: 法定耐用年数22年 |
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| 固定資産税評価額（土地） | 円 | |||
| 固定資産税評価額（建物） | 円 | |||
| 自己資金・ ローン |
自己資金（頭金） * | 円 | ||
| 借入金額 * | 円 | |||
| 融資期間 * | 年 | |||
| 借入金利 * | % | |||
| 返済方式 |
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元利均等返済: 毎回の返済額（元金＋利息の合計）が同じになるように計算されます 元金均等返済: 毎回の元金の返済額が同じで、利息は残高に応じて減っていく方式です |
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| 支出 （取得価額合算） |
仲介手数料 | 円 |
取引価格に基づき、下記の簡易的な計算で算出しています 200万円以下: 取引価格×5% 200万円超〜400万円以下: 取引価格×4%+2万円 400万円超: 取引価格×3%+6万円 |
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| その他 | 円 | |||
| 支出 （費用） |
司法書士報酬 | 円 |
登記にかかる費用のうち、司法書士に支払う報酬額 所有権移転の場合は報酬が5万程度、所有権設定の場合は報酬が4万程度が目安 |
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| 金融機関手数料 | 円 |
融資実行手数料、担保関連手数料等の融資にかかる手数料 金融機関によって大きく異なるため要確認 |
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| その他 | 円 | |||
| 税金 | 登録免許税（土地） | 円 | 固定資産税評価額（土地）×2% | |
| 登録免許税（建物） | 円 | 固定資産税評価額（建物）×2% | ||
| 登録免許税（抵当権設定） | 円 | 借入額×0.4% | ||
| 印紙税（売買契約書） | 円 |
下記条件で簡易的に計算された値が初期入力されますが、詳細は国税庁HPを参考にしてください 500万円超~1,000万円以下 10,000円 1,000万円超~5,000万円以下 20,000円 5,000万円超~1億円以下 60,000円 1億円超~5億円以下 100,000円 5億円超~10億円以下 200,000円 500万円以下の場合は10,000円、10億円以上の場合は200,000円として初期入力 |
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| 印紙税（金銭消費賃貸契約書） | 円 |
下記条件で簡易的に計算された値が初期入力されますが、詳細は国税庁HPを参考にしてください 500万円超~1,000万円以下 10,000円 1,000万円超~5,000万円以下 20,000円 5,000万円超~1億円以下 60,000円 1億円超~5億円以下 100,000円 5億円超~10億円以下 200,000円 500万円以下の場合は10,000円、10億円以上の場合は200,000円として初期入力 |
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| 不動産取得税（土地） | 円 |
下記数式で簡易的に計算します。軽減税率等の詳細については手動で入力してください 固定資産税評価額（土地）×4％ |
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| 不動産取得税（建物） | 円 |
下記数式で簡易的に計算します。軽減税率等の詳細については手動で入力してください 固定資産税評価額（建物）×4％ |
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| その他 | 円 | |||
| 合計・評価 | 総額 | 円 | ||
| 取得価額合算 | 円 | |||
| 費用 | 円 |
2.賃貸運営
| 分類 | 項目 | 入力値 | 単位 | 備考 |
|---|---|---|---|---|
| 賃貸収入 | 月額賃料 * | 円 | ||
| 家賃逓減率 | % | |||
| 平均入居期間 | ヶ月 | |||
| 平均空室期間 | ヶ月 | |||
| 空室率 * | % | 平均空室期間÷（平均空室期間+平均入居期間） | ||
| 年間入居回数 | 回 | （1÷（平均入居期間+平均空室期間））×12 | ||
| 礼金（月数） | ヶ月 | 入居時の礼金収入 | ||
| 礼金収入/回 | 円 | |||
| 年間礼金収入 | 円 | [礼金収入/回]×年間入居回数 | ||
| 更新料（月数） | ヶ月 | 賃貸借契約更新時の更新料収入 | ||
| 更新料収入/回 | 円 | |||
| 年間更新料収入 | 円 | [更新料収入/回]×年間入居回数 | ||
| 年間家賃（満室時） | 円 | 月額賃料×12ヶ月 | ||
| 年間家賃（実質） | 円 | 年間家賃（満室時）×（1-空室率） | ||
| 家賃下落率 | % | |||
| 税金・保険料 | 固定資産税（建物/年額） | 円 | ||
| 固定資産税（土地/年額） | 円 | |||
| 火災保険料（年額） | 円 | |||
| 地震保険料（年額） | 円 | |||
| その他費用（年額） | 円 | |||
| 管理費等 | 建物管理費（月額） | 円 | ||
| 修繕積立費（月額） | 円 | |||
| 集金代行手数料（月額） | 円 | |||
| 修繕費用 | 円 | エアコン、給湯器、その他備品等の修繕にかかる一回あたりの費用 | ||
| 交換サイクル | 年 | |||
| 修繕費用/年 | 円 | |||
| その他費用 | 円 | |||
| 入退去費用 | 賃貸仲介手数料 | 円 | ||
| 広告料 | 円 | |||
| 原状回復費 | 円 | |||
| その他費用 | 円 | |||
| 減価償却費 | 物件価格（建物） | 円 | ||
| 物件価格（土地） | 円 | |||
| 取得価額合算分（建物） | 円 | |||
| 取得価額合算分（土地） | 円 | |||
| 簿価（建物） | 円 | |||
| 簿価（土地） | 円 | |||
| 法定耐用年数 | 年 | |||
| 減価償却期間 | 円 | |||
| 減価償却費 | 円 | 合計・評価 | 表面利回り | % | 賃料収入 ÷ 物件価格 × 100 |
| 実質利回り | % | （賃料収入 - 運営諸費用） ÷ 物件価格 × 100 | ||
| 実質利回り② | % | （賃料収入 - 運営諸費用） ÷ （物件価格 + 購入諸費用） × 100 | ||
| 返済比率 | % | |||
| イールドギャップ | % | |||
| CF（年額） | 円 | |||
| CF（月額） | 円 |
3.物件売却
| 分類 | 項目 | 入力値 | 単位 | 備考 |
|---|---|---|---|---|
| 売却収入 | 売却物件価格 | |||
| 売却収入 | 売却物件価格 | |||
| 物件価格（税込） | 万円 | |||
| 築年数 | 年 | |||
| 構造 |
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減価償却費の計算に使用します。
鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）: 法定耐用年数47年 鉄筋コンクリート造（RC造）: 法定耐用年数47年 鉄骨造: 法定耐用年数34年 軽量鉄骨造: 法定耐用年数27年 木造: 法定耐用年数22年 |
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| 自己資金・ ローン |
自己資金 | 万円 | ||
| 借入金額 | 万円 | |||
| 融資期間 | 年 | |||
| 借入金利 | % | |||
| 返済方式 |
|
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| 支出 （取得価額合算） |
仲介手数料 | 円 |
取引価格に基づき、下記の簡易的な計算で算出しています 200万円以下: 取引価格×5% 200万円超〜400万円以下: 取引価格×4%+2万円 400万円超: 取引価格×3%+6万円 |
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| その他 | 万円 | |||
| 支出 （費用） |
司法書士報酬 | 万円 | ||
| 金融機関手数料 | 万円 | |||
| その他 | 万円 | |||
| 税金 | 登録免許税（土地） | 円 | 固定資産税評価額（土地）×2% | |
| 登録免許税（建物） | 円 | 固定資産税評価額（建物）×2% | ||
| 登録免許税（抵当権設定） | 円 | 借入額×0.4% | ||
| 印紙税（売買契約書） | 円 | |||
| 印紙税（金銭消費賃貸契約書） | 円 | |||
| 不動産取得税（土地） | 円 | |||
| 不動産取得税（建物） | 円 | |||
| その他 | 円 | |||
| 合計・評価 | 総額 | 円 | ||
| 取得価額合算 | 円 | |||
| 費用 | 円 |
収支シミュレーション
この不動産投資シミュレーターで確認できること
物件価格や頭金、金利、融資期間を入力することで、投資判断に必要な収益構造を一画面で把握できます。 単純な表面利回りだけでなく、運営費や税金を含めた実態に近い試算を行いやすくしているため、 不動産投資の初期検討から、購入直前の条件比較まで幅広く活用できます。
向いている使い方
金利や空室率の変化、家賃下落、売却タイミングなどの条件を比較しながら、 手残りや返済負担がどう変わるかを確認したい場面に向いています。